Previsioni sul mercato immobiliare 2019 a Levanto

Eccoci alla consueta, anche se un po in ritardo analisi dell’evoluzione del mercato immobiliare per l’anno 2019.Ti immagino mentre ti appresti alla lettura di questo articolo.Immagino che ti aspetti che questo articolo potrà darti una risposta certa, nel caso che tu ti stia accingendo a vendere o comprare un immobile a domande quali:E’ il momento giusto per vendere?E’il momento giusto per comprare?E’ meglio aspettare?

Per rispondere a queste domande citerò l’indimenticabile “Quelo”il finto santone inventato dal genio di Corrado Guzzanti:E “Quelo” ti direbbe piu o meno cosi:E’ il momento giusto per vendere?E’ il momento giusto per comprare?Il mercato sta ripartendo?E’ sempre fermo?Beh come sempre da innumerevoli ere la risposta a tutte queste domande è dentro di te.
Solo che è sbagliata

Partiamo come sempre da alcune disquisizioni puramente tecniche.Il 2018 si è chiuso ancora in terreno negativo per quello che riguarda i prezzi.Con visione ottimistica si puo dire che è stato meglio del 2017 perchè rispetto ad esso, si è perso solo il 3.7% rispetto al 4% del suddetto anno.Se vogliamo interpretarlo invece in maniera pessimistica, significa che in due anni ci siamo giocati quasi un altro 8% di valore sugli immobili.Valore quest’ultimo che sommandosi a tutti i negativi dei precedenti dieci anni, ci porta in determinati casi ad avere immobili che acquistati nel 2008 sono stati rivenduti nel 2018 alla metà(casi reali rilevati a Levanto n.d.r.)

Questa è l’analisi su base nazionale, e considerato che i database che rilevano prezzi e compravendite, sono dati aggregati che a causa di un sistema di raccolta dell’età della pietra, e un accuratezza dell’analisi del prodotto venduto per il quale è impossibile rilevare molti aspetti fondamentali che danno valore all’immobile,restituisce un dato che a interpretarlo con la palla de vetro ci azzecchi di piu(cit.Padre Pizzarro interpretato da Corrado Guzzanti)

Infatti la raccolta dati di analisi sulla quale poi la maggior parte degli istituti fondano i loro studi viene in buona parte dagli atti delle compravendite effettivamente effettuati.Quindi dai rogiti.Ma sui rogiti non viene scritto se l’immobile ha una imprescindibile vista mare, o se è ristrutturato, o se è arredato di pregio.Aspetti questi che sono fondamentali nella formazione del prezzo.Un altra parte di questi dati a volte è presa dai portali immobiliari.Il che è ancora piu spinoso, in quanto i portali restituiscono i dati di messa in vendita.Non sanno nè quale sarà il prezzo finale di vendita,ne se gli immobili che vengono tolti dalla promozione sono poi stati effettivamente venduti, o semplicemente sono stati tolti dalla vendita.

Con un sistema come quello attuale di analisi dei dati immobiliari, per fare un parallelo un po spinto, è come se la stima sull’andamento del mercato delle auto fosse fatta non sul nome e segmenti di auto venduti, su ordinativi, modello, colore, cilindrata etc(che non a caso data la capillarità e la precisione costituisce uno dei principali indicatori economici della salute di un paese e del mondo)ma sulla quantita minore o maggiore di acciaio comprato dalle case automobilistiche per produrle.Sapresti piu o meno bene quando il mercato sale e scende.Ma non avresti idea di quale tipo di macchina si vende di piu, e di conseguenza neppure il perchè.
Ti ho spiegato tutto questo per poterti mettere comodo sulla poltrona dell’incertezza che arreda da sempre il settore immobiliare in Italia.Ora vediamo alcuni dati.

Secondo autorevoli studi(che però formulano questo tipo di previsioni partendo dai dati raccolti come descritto sopra) quali Tecnoborsa, Nomisma, e Istat, il 2019 non vedrà nemmeno un aumento significativo nel numero di compravendite, che dopo le 540000 del 2017, le 570000 del 2018 prevedono di chiudere l’anno in corso intorno alle 580000.Un aumento irrilevante, considerato la contrazione dei valori di vendita quasi costanti.
Ora se fossi un economista, potrei buttarti giu un po di elucubrazioni legate al rallentamento del prodotto interno lordo mondiale,all’accordo tra Cina e Stati Uniti alle spalle dell’Europa, all’aumento dei tassi di interesse legato allo spread(che è pure una notizia falsa) per giustificare questa situazione.Ma non ho mai conseguito una laurea in economia, quindi non lo farò.

Ti darò invece la mia personalissima opinione.Che è semplificatoria rispetto a qualsiasi tipo di analisi.Il settore immobiliare in Italia soffre per diverse ragioni delle quali ti parlo dopo.Ma la madre di tutte, e assoluta è che manca il pilastro che costituisce ogni tipo di economia in crescita.Manca la fiducia.Principalmente la fiducia nel futuro.E’ con la fiducia nel futuro, con la serenità che le cose vanno bene,e resteranno piu o meno le stesse o comunque non peggioreranno che investi le grandi cifre che servono nell’acquisto di una casa.

E questo tipo di fiducia nel 2008 è andata in coma, portandosi con se il paradigma fallace e illusoria che i prezzi degli immobili potevano solo continuare a salire.
Per fare una breve escursione sul perchè la fiducia è andata in coma dobbiamo tornare ancora piu indietro.E capire perchè c’è stato un geometrico aumento dei valori immobiliari dal nel periodo 2000-2008.Gli aumenti dei valori immobiliari, seguono sempre gli aumenti dei fondamentali dell’economia.In pratica, se l’economia cresce, cresce di conseguenza il settore immobiliare.Chi afferma il contrario dice una cazzata.Quindi cosa è successo nel 2000-2008, qual’è stato l’evento zero che ha generato una tale espansione, la bolla che ha gonfiato i valori cosi tanto?In una parola.L’Euro.

Nel 2002 in Italia si è adottato l’Euro.E il mancato controllo da parte delle istituzioni ha generato una inflazione sui prezzi impazzita.Nonostante tutte le rassicurazioni che provenivano dai governi del tempo, in italia i prezzi di piu o meno tutti i beni sono raddoppiati.E chi ha buona memoria se lo ricorda fin troppo bene.Ma andava tutto bene, perchè c’era l’euforia di essere entrati in Europa, un euforia di massa diffusa.Euforia di massa, che troppo spesso somiglia ad una follia di massa.

A questo si è sommato l’aver importato dagli Stati Uniti la pratica di speculare sulle obbligazioni costituite da mutui subprime.Con la conseguente corsa delle banche a finanziare mutui su acquisto casa letteralmente a qualsiasi bipede si presentasse allo sportello.Il mancato controllo sull’inflazione unita al modus operandi adottato dalle banche, insieme a tutti i soloni degli istituti di ricerca che avallavano qualsiasi previsione sui valori che sarebbero saliti all’infinito, ha prodotto per otto anni un aumento sconsiderato e insano dei valori immobiliari(e di tutto il resto).E poi?E poi è arrivata la catastrofe.Catastrofe della quale le attualmente super menzionate agenzie di rating non hanno avuto il minimo sentore.

Appena è scoppiata la bolla dei mutui subprime in America, gli effetti nefasti della crisi globale non hanno tardato a manifestarsi anche qua da noi.Per poi abbattersi come un fortunale sullo stivale dal 2010 in avanti, avendo il loro picco massimo nel 2014.Il resto come si suol dire, è storia.Quindi che sta succedendo adesso?Niente che non sia particolarmente raro in natura.Come dopo uno tsunami dove le onde, dopo avere lasciato il loro alveo naturale per portare distruzione per chilometri dentro alla costa,si ritraggono per ritornare nella loro posizione naturale,anche per i prezzi dei valori immobiliari si ta tornando ai prezzi e numero di transazioni che si avrebbero avuti senza Euro aggiunti del del naturale e molto livellato aumento dell’inflazione e quindi aumento della reale crescita economica.Il nostro momento attuale quindi è un pò, giusto per fare un parallelo un po azzardato, come quando ti svegli dopo una sbornia.Hai ballato e ti sei divertito tutta la notte in preda ai fumi dell’alcool assaporando appieno la sensazione di poter fare tutto e anche di piu.Hai vissuto quei momenti di pura gioia e armonia con il resto del mondo nella fugace illusione che fossero per sempre.Ma il giorno dopo fai i conti con un grosso mal di testa, una condizione fisica da schifo, e ti viene a cercare la presa di coscienza che forse non tutto quello che hai fatto o detto la notte prima sarà da annoverare tra i momenti in cui hai dato il meglio di te.

Questa è la nostra situazione attuale per quello che riguarda il settore immobiliare.Infatti la situazione attuale è che c’è un surplus di offerta rispetto alla domanda.Ovvero ci sono piu immobili in vendita di quante siano le persone che li vogliono comprare.Aggiungiamo pure che questa situazione produce un acquirente sempre piu cauto e informato, che privilegia il prodotto di qualità o nuovo piuttosto che l’usato(specie se da ristrutturare) ed ecco il quadro complessivo del real estate Italiano.

Il quadro migliora leggermente se parliamo di prima casa, infatti nei grandi centri il mercato resta dinamico, un po perchè la sbornia di cui sopra è oramai passata un po perchè siamo un popolo che apprezza avere nella casa un rifugio sicuro e di proprietà dove tornare, che aggiunto a prezzi ora molto abbordabili e a politiche bancarie relative ai mutui piu morbide rispetto che solo a cinque anni fa, spinge il mercato, con un aumento dei valori in termini percentuali di qualche decimale, sopratutto sulla nuova costruzione.Aumento che viene però vanificato dalla continua discesa dei valori dell’usato, sopratutto considerato che la maggior parte del patrimonio immobiliare italiano ha un età media superiore ai trent’anni.Edifici il cui cemento armato ha superato di un terzo la propria vita utile,spesso da ristrutturare, che offrono poca fiducia, sopratutto sulle spese che porteranno la ristrutturazione e in futuro il loro mantenimento nelle proprietà comuni.La fiducia, di cui parlavo prima, è sempre fondamentale.Meno fiducia ho,meno me ne infonde l’immobile che mi viene proposto, meno sarò disposto a spendere.

Ci sarebbero da analizzare anche un certo numero di evoluzioni sociologiche relative ai millenials e all’evoluzione che sta subendo il concetto di casa e proprietà ma per evitare il tedio ne parlerò in un altra occasione.
Capisco che questo escursus nel passato possa averti annoiato, ma è necessario come sempre conoscere il passato per poter ragionare del presente.Veniamo quindi ad oggi.E piu precisamente al paesello nel quale tutti abitiamo:Levanto.Anche Levanto non fa eccezione ai ragionamenti di cui sopra.I valori continuano a essere, anche se di poco, in calo.E anche a Levanto, si privilegia, e quindi si è portati a spendere di piu per le rare soluzioni nuove che si possono incontrare, mentre la discesa è piu marcata per l’usato, sopratutto per le costruzioni anni 60-70.Ci sono però notevoli aspetti positivi che vale la pena riportare che riguardano la nostra cittadina a livello immobiliare.

La vicinanza con le nostre illustri vicine, le Cinque Terre, ha rinvigorito molto il turismo, portandoci ad avere una stagione molto lunga e di conseguenza una notevole redditività per gli immobili in locazione breve e turistica.Un luogo che ha una redditività locatizia elevata, quale che sia la ragione, mantiene un valore degli immobili piu elevato.E infatti se anche a Levanto i valori degli immobili hanno subito come il resto di Italia, mantengono ancora nella zona del centro valori a metro quadrato di tutto rispetto.Inoltre la caratteristica fondamentale di Levanto, rispetto a tutti i centri limitrofi e unica realtà tra Sestri Levante e La Spezia, è la logistica.O per meglio dire, il fatto di essere una città sulla costa tutto sommato comoda.Non mi fraintendere, non che non sia anche bella.Ma se viene scelta per un acquisto immobiliare, viene prima valutata in funzione della sua comodità insieme alla bellezza, rispetto che alla sola bellezza.

Una città che riesce ancora a mantenere una sua vitalità anche nei piu bui periodi dell’inverno,che ha ancora un buon numero di servizi sul territorio, alla quale è possibile arrivare con auto, treno, bicicletta o via mare  con relativa facilità.Una città logisticamente comoda, dotata di una comunità viva e che non sta soffrendo di uno spopolamento progressivo come i dati istat hanno indicato per esempio sta succedendo a Bonassola e a Riomaggiore.Queste caratteristiche garantiscono a Levanto sia una buona tenuta dei valori immobiliari, sia una discreta domanda di acquisto, che benchè la domanda interna sia quasi nulla, essendo stata assorbita in buona parte dalle costruzioni in edilizia convenzionata(con annessi e connessi) ha comunque una certa richiesta per l’acquisto di seconde case al mare.Una scelta ponderata da un tipo di acquirente che ha piu o meno sempre le stesse caratteristiche.Un’età superiore ai quarant’anni, professionista o medio imprenditore emiliano,lombardo,o piemontese,a volte pure genovese, che cerca un luogo per le vacanze al mare di cui possa godere anche nella vecchiaia e in grado di tenere il prezzo che lo paga attualmente, giacchè la crisi del 2008 ha insegnato molto in questo senso.Sono i superstiti della classe media che la crisi economica ha falcidiato negli ultimi dieci anni.E arrivano preparati sui prezzi, sui valori, sulle zone.Sono un tipo di acquirente preparato e per niente ingannabile.

Quindi volendo azzardare delle previsioni, ma sarebbe meglio chiamarle indicazioni.Se hai un immobile da vendere a Levanto, hai ancora la certezza di avere un ottimo valore da realizzare.Con la giusta razionalità nello stabilire il prezzo, tenuto conto di tutte le indicazioni che tra le righe ti ho regalato sopra, puoi vendere e realizzare in un ragionevole lasso di tempo.Se invece lo vuoi comprare, sei in ottimo momento per l’acquisto, come sempre lo sono i momenti in cui i prezzi sono in discesa.Negozia, naturalmente, perchè il valore di un immobile, per quanto stimato con precisione, nasce sempre dalla negoziazione tra le parti.Ma non indugiare troppo.Quello che succederà nei prossimi dieci anni io(e cosi pure quelli che si ammantano di poterlo fare) non posso prevederlo.Attendere tempi migliori che nessuno sa dirti quando e se arriveranno e illusorio.E’ difficile ragionare in termini di lungo periodo pensando di azzeccarci,oltre al fatto che come disse qualcuno che fu un fine economista:Nel lungo periodo siamo tutti morti.

Precisazione per il lettore.Benchè scritto con tono discorsivo e semplificato, l’analisi sopra è frutto dello studio dei dati di Tecnoborsa, Nomisma, dell’Osservatorio immobiliare  Italiano e dell’Istat.Le escursioni nella storia della crisi dei Subrime dagli articoli del Sole24ore, il resto dall’osservazione della mia realta lavorativa di agente immobiliare sul territorio.

Grazie per la lettura e alla prossima.

Enzo Podestà Agente Immobiliare a Levanto