La Riforma del Catasto è ufficialmente avviata.Si muoverà molto lentamente, e i tempi sono ancora molto incerti.Ma è in movimento e in qualche anno, ridisegnerà completamente la mappa delle rendite catastali e il valore patrimoniale della casa.La riforma si articola su diversi capisaldi, ma questi sono i piu emblematici.
Rideterminazione del valore degli Immobili.
Il valore patrimoniale degli immobili verra calcolato partendo dal valore a metro quadrato.Come verrà calcolato questo valore?Utilizzando i dati di mercato dell’agenzia del territorio.Da operatore del settore ti posso dire che l’immobiliare in Italia non ha un benche minimo database dei valori immobiliari condiviso.Tanto è vero che se è un fatto che una parte dei valori che usa l’agenzia del territorio è basata su reali dati di vendita, è anche vero che sui rogiti non sono ne riportati i metri quadrati, ne i valori intrinsechi dell’immobile.Affaccio, posizione, vista etc, per intederci.Due case comprate nella stessa via, per esempio, possono avere due valori con uno scostamento del cinquanta per cento.Il restante dei valori coi quali l’agenzia delle entrate formerà il parametro base di stima, è spesso rilevato dagli annunci immobiliari(!).Considerato che i valori degli annunci, spesso generati dagli stessi proprietari che pubblicano privatamente sugli stessi, siano prezzi fuori da ogni realtà, e che sono soggetti normalmente ad una trattativa al ribasso, che va dal 10 al 30 per cento, sta a dire che per una parte quel famoso valore a metro quadrato sarà drogato in partenza.Questo solo per iniziare.Ottenuto questo famoso valore base, verranno poi applicati una serie di correttivi che terranno conto delle caratteristiche intrinseche dell’immobile.Affaccio, Piano, ascensore o no, vista, rifiniture, classe energetica e altri.Si sviluppera quindi un algoritmo, che partendo dal valore base, determinerà il valore patrimoniale dell’immobile.
Rendita Catastale.
Anche la rendita catastale partira dai valori locativi annui espressi al metro quadrato, e anch’essi in gran parte reperibili come dati dall’agenzia delle entrate, a cui si applicherà una riduzione determinata dalle spese relative alla manutenzione straordinaria, amministrativa, assicurazione, adeguamenti tecnici eccetera.E’stimato che si aggirino intorno al 50% .A questo punto il valore annuo al metro quadrato verra moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova rendita catastale.
Federalismo Catastale
E’ stata riesumata una normativa del 2006 che paventava l’affidamento ai comuni che ne facessero richiesta dell’affidamento delle funzioni catastali.Inizialmente bocciata dal TAR che riteneva che si sarebbe concesso un arbitrio troppo forte da parte dei comuni nella determinazione delle rendite catastali in quanto direttamente interessati ad aumentare la base imponibile ai fini Imu è invece stata accolta dal comitato ristretto su suggerimento dell’Anci.
Tradotto significa, per esempio, che un comune con forti problemi di bilancio, avrà tutta la facoltà di aumentare la rendita catastale degli immobili sul suo territorio al fine di incrementare la base imponibile Imu e rimpinguare le casse comunali.
Conclusioni.
La riforma ha scopi nobili, ma non va dimenticato quell’adagio che dice “La strada per il male è lastricata di buone intenzioni”.L’idea di allineare i valori reali degli immobili ai valori catastali non è una idea malvagia.Tutt’altro, perchè un appartamento nuovo in periferia, a mezz’ora dal centro di Milano, non puo avere un valore catastale maggiore e pagare conseguentemente piu tasse di un appartamento storico in centro con vista sul Duomo.Considerato poi che quello in periferia sul mercato ha un valore di mille euro al metro quadrato e quello con vista sul Duomo puo sfiorare i diecimila.L’idea di avere un catasto realmente allineato ai valori immobiliari di mercato, permetterebbe di avere stime piu precise, valori di mercato reali, e in un sistema ideale, garantirebbe un mercato piu veloce e equo.
Ma questo in un sistema ideale.E l’Italia non è un sistema ideale.L’Italia è l’antitesi di un sistema Ideale.L’ipotesi piu probabile è che dati i minori trasferimenti da parte dello stato agli enti locali, questo sarà un nuovo strumento per i comuni poco virtuosi di rimettere in sesto i propri bilanci.Parlando della nostra zona, Levanto e la Riviera, avendo valori catastali che potrebbero tranquillamente triplicare o quadruplicare per l’effetto di questa riforma, considero probabile un aumento generalizzato di tutte le tasse relative agli immobili per quei comuni con le casse comunali disastrate.Da un certo punto di vista è giusto.Un appartamento di settanta metri quadrati in riviera, nel centro, con un valore di mercato(dati attuali) di 4500 euro a metro quadrato, non puo avere lo stesso valore catastale di un immobile di pari metratura posto invece in una periferia dove il valore di mercato è di 1500 Euro a metro quadrato.Ma da un altro punto di vista, questo garantirà a comuni poco virtuosi, di correggere i propri errori amministrativi sulle spalle di tutti i proprietari di casa e dei loro inquilini.Favorendo di conseguenza una maggiore immissione di immobili in vendita, in un mercato dove già ora la domanda è minima e l’offerta è massiva.Abbattendo quindi ulteriormente il valore degli immobili.