Vendere casa:Uno degli errori piu comuni e devastanti che commettono i venditori quando decidono di mettere un immobile in vendita.

Ci sono sempre un sacco di errori in agguato che si possono commettere quando si decide di vendere casa.Essendo un agente immobiliare e facendo questo mestiere già da un pò, posso dire con certezza che alcuni tendono ad essere sempre uguali nella loro ripetizione,sempre uguali nel non essere compresi per gravità e sempre uguali nelle loro nefaste conseguenze.Prima fra tutte la perdita di potenziali quattrini.

Già, perchè una delle potenziali conseguenze di questi errori, di quelle che si verificano piu spesso e che posso testimoniare avendola vissuta in tante trattative, è proprio che tutte queste mancanze di lungimiranza, spesso ignorando gli avvertimenti dati dall’agente immobiliare, si tramutano sempre in una perdita di soldi, che quando si parla di transazioni immobiliari talvolta significa decine di migliaia di Euro.

Benchè siano parecchi gli errori in questione, oggi mi voglio soffermare su quello che piu dovrebbe terrorizzare, su quella che è quella che io considero la madre di tutte le cazzate(passatemi il termine)  che si possono fare.La mancanza di conformità urbanistica e catastale.

Nella mia vita lavorativa di tutti i giorni,capita che vai a vedere un immobile con il proprietario pronto per vendere.Richiedi di vedere i documenti da poter fare vagliare ad un tecnico di fiducia per verificare che non ci siano incongruenze sotto il profilo urbanistico.Il tecnico ti restituisce un parere negativo e tu vai dal proprietario per farglielo presente.Ed è qui che si palesa la madre di tutte le cazzate, in tutta la sua magnificenza.Il proprietario ti risponde che mettera a posto la cosa(quando possibile) solo quando si presenterà un acquirente interessato.

Quali sono i rischi di questa condotta?Molti e nessuno positivo.Succede per esempio che trovi un acquirente che fortuna sua, vuole concludere velocemente.Potrebbe essere pure una condizione sine qua non, che l’acquirente mette.Ma tu non hai la documentazione in regola, devi fare una sanatoria di corsa, che in realtà non ha mai ne un esito certo ne una tempistica prevedibile dipendendo dagli uffici tecnici e catastali.Risultato l’acquirente va a comprare quacosa piu immediatamente disponibile.

Oppure succede che l’acquirente ti fa comunque una proposta di acquisto, la quale contiene sempre(e se non la contiene preoccupati) la dicitura:”l’immobile sarà disponibile al rogito in regola con la normative edilizie urbanistiche e catastali” tu come proprietario allettato dalla cifra che ti si prospetta, e con gli occhi a forma di dollaro come Paperon de Paperoni la accetti, e solo dopo metti in moto il tuo tecnico per sanare le difformità della casa che stai vendendo.Un vero e proprio salto nel vuoto.

Altre volte l’eventuale sanatoria, benchè possibile, muta lo stato di fatto giuridico dell’immobile, aggiungendo o sottraendo locali e metri quadrati commerciali, cambiando la destinazione d’uso di parte dell’immobile stesso e la sua rendita catastale.Un aspetto questo che puo fare mutare la sua impronta fiscale e l’ammontare delle tasse.Tutte cose che incasinano enormememente la trattativa di acquisto della casa, anche perchè la famosa dicitura di cui sopra, riguarda l’immobile per quello che è in quel momento, non per quello che potrebbe diventare una volta aggiornate le visure e le piante al reale stato dei luoghi.

Tu vai per comprare un immobile che ha una rendita catastale al momento di cinquecento Euro, e quando lo rogiti ti ritrovi che tale rendita è lievitata a mille con tutte le conseguenze del caso sull’imposta di registro che andrai a pagare in acquisto e sulla tassazione ordinaria dell’immobile successivamente.Una bella robina da smazzarsi poi con avvocati e giudici se la cosa non fosse di tuo gradimento.

Sto estremizzando un pochino lo ammetto, ma non sono casi che non sono successi in giro per l’Italia, e non sono casi che non sono stati discussi in un aula di tribunale.Se non ci credi verifica tu stesso, su Google si trova ampia documentazione al riguardo.

In una situazione capitata recentemente, nonostante i ripetuti richiami al propriatario a mettere in ordine al casa subito,date le evidenti difformità, e prima di incappare in un eventuale acquirente, si è verificata proprio la situazione di cui sopra.Il risultato?Che le tempistiche per sanare l’immobile sono state completamente disattese dalla lentezza degli uffici tecnici comunali, con il simpatico effetto di trovarsi alla scadenza dei termini dati nel compromesso, senza avere la possibilità di rogitare.Il che porterà a dover ridiscutere detti termini, cosa per il quale il promissario acquirente potrebbe richiedere uno sconto, con una nuova recrudescenza della trattativa già archiviata, e un generale senso di scontento e sfiducia per tutti gli attori in gioco.

Perchè le trattative sono cosi.Oltre che sulla legge, si basano anche sulla fiducia.Se la fiducia viene meno e devi fare ricorso alla legge, con il costrutto normativo che abbiamo nel nostro bel paese(per modo di dire)  le conseguenze sono sempre e sottolineo “Sempre” disastrose.

Quindi ora mi chiedo, perchè caro proprietario, se ti indico che forse c’è un problema al quale dovresti fare attenzione, cosa che faccio sempre nel tuo personale interesse, visto che potresti non voler vendere con me, ma che di sicuro quando venderai dovrai comunque affrontare, perchè preferisci il rischio di un esperienza cosi sgradevole e potenzialmente costosa?

Eh ma l’agente immobiliare mi vuol far spendere soldi inutilmente!L’acquirente se la casa la vuole se la prende cosi com’è e poi sono cazzi suoi!

Quante volte l’ho sentita questa frase.E quante volte poi li ho visti fare correre come pazzi i tecnici perchè il rogito incombeva, e quanti quell’atteggiamento lo hanno pagato carissimo sul piano della trattativa.E per te che pensi che tanto poi una volta venduta il problema passa al nuovo proprietario:nel nostro ordinamento esiste una cosa che si chiama Vizio occulto, istituto al quale il nuovo proprietario puo appellarsi fino ad un anno dopo l’acquisto se ritiene di essere stato frodato nell’acquisto.Oltre all’immancabile Falso in atto pubblico” se hai dichiarato in sede di rogito qualcosa che non era cosi come espresso nella realtà dei fatti.E a questo riguardo, i giudici sono piu propensi a dare ragione agli acquirenti piuttosto che ai proprietari in quanto ritenuti parte piu debole.

Certo sono consapevole che come categoria noi agenti immobiliari non godiamo di grande reputazione, e  che quindi i nostri avvertimenti sono visti con una credibilità minore rispetto a quella che potrebbe avere un avvocato o un notaio, ma ricorda pure che a differenza dei primi, noi siamo pagati solo e solo se raggiungiamo l’obiettivo di vendere.Nel mio caso poi, io mi faccio pagare da sempre al rogito, quindi ho tutto l’interesse che tutto si svolga nel migliore dei modi e con la maggiore soddisfazione per tutti.

Una casa in regola con tutta la documentazione, inattaccabile sotto questo aspetto, si vende meglio piu in fretta e ad un prezzo maggiore.Quindi ogni volta che mi succede di incappare in questo atteggiamento, una delle piu grandi domande che mi pongo è perchè non volersi mettere in regola prima.Perchè vuoi assolutamente prenderti il rischio di voler fare questo pericoloso giro di giostra.Hai presente lo slogan “prevenire è meglio che curare” ecco questo è proprio uno dei piu topici casi al riguardo.

Fine, non voglio aggiungere altro a questo argomento.Chiudo con un consiglio che se stai pensando di vendere casa è meglio che tieni scolpito nella mente:Prima ancora di pensare a quanto vale casa tua, prima di chiamare un agenzia, o di preparare un annuncio sui vari portali se vuoi fare da solo: fai fare una verifica urbanistico catastale ad un tecnico e nel caso risolvi le problematiche prima.Puoi essere certo che quello che spendi prima varrà il doppio quando ti  troverai faccia a faccia con l’acquirente.

Enzo Podestà Agenzia ImmobilPro Levanto